Quando un'assemblea di condominio prende delle decisioni, nel caso che l'assemblea risulti non valida o con maggioranza insufficiente, le delibere impugnabili si dividono in due categorie: nulle o annullabili

Le delibere nulle è come se non fossero mai state prese, perciò sono impugnabili dai condomini in qualsiasi momento, senza alcun vincolo temporale. Viceversa quelle cosiddette annullabili sono impugnabili entro 30 giorni, altrimenti, scaduto questo termine, sono riconosciute valide a tutti gli effetti.

Sono ritenute nulle le delibere che esulano dai poteri dell'assemblea o che si rivelano contrarie a norme imperative di legge.

Sono sempre nulle le delibere per le quali è necessario il voto favorevole e unanime di tutta l'assemblea, come previsto dal Codice Civile o dal regolamento condominiale approvato da tutti i condomini, di norma, al momento dell'acquisto. Da ritenersi nulle anche le delibere che, invece di riguardare la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione, interferiscono con i diritti del singolo proprietario. La nozione di nullità riguarda anche le delibere che, per esempio, autorizzerebbero un abuso edilizio, o vieterebbero l'acquisto di appartamenti in ragione di pregiudizi razziali.

Le delibere annullabili sono, ad esempio, quelle prese da assemblee convocate in maniera illegittima e con maggioranze non qualificate o che riguardano decisioni su argomenti non facenti parte dell'ordine del giorno. L'impugnazione delle delibere deve avvenire obbligatoriamente mediante atto giudiziario, quindi, non è sufficiente inviare una lettera raccomandata indirizzata all’amministratore o al condominio.

Per i condomini presenti all'assemblea le delibere possono essere impugnate entro 30 giorni dalla delibera stessa. Per gli assenti il termine è il medesimo, ma a partire dalla data di ricezione del verbale dell'assemblea.