LA LOMBARDIA VELOCIZZA LE PROCEDURE EDILIZIE

Le nuove procedure per la realizzazione degli interventi edilizi:
nuova edificazione, interventi sul patrimonio edilizio esistente, parcheggi pertinenziali privati e sottotetti.
di avv. Guido Alberto Inzaghi
(Consulente legale Fiaip)

La legge regionale della Lombardia 19 novembre 1999, n. 22 ha introdotto rilevantissime novità nelle procedure che governano gli interventi edilizi, sia riguardo al patrimonio immobiliare esistente, sia alle nuove costruzioni.

LA COSIDDETTA “SUPER D.I.A.”

Ai sensi dell’art. 4 della legge n. 493/93, nella realizzazione delle opere edilizie minori l’interessato può avvalersi del regime della Denuncia di Inizio Attività, introdotto dall’art. 19 della legge n. 241/90.
In assoluta sintesi, in luogo di richiedere il formale e preventivo assenso dell’Amministrazione comunale (autorizzazione o concessione edilizia, a seconda dei casi), l’interessato alla realizzazione degli interventi richiamati ha la facoltà (non l’obbligo) di denunciare al Comune che, decorsi venti giorni dall’inoltro della denuncia stessa, inizierà la relativa attività edificatoria.
La D.I.A. deve essere accompagnata dalla relazione del progettista che, sotto la propria responsabilità penale e professionale, asseveri la conformità dell’intervento alla normativa urbanistica ed edilizia (leggi dello Stato e regionali, regolamento edilizio, piano regolatore generale vigente ed in itinere, regolamento di igiene).
Di contro il Comune, ove contesti la regolarità del progetto, ordina all’interessato, prima del decorso del termine di venti giorni, di non dare corso ai lavori.
La legge regionale n. 22/99 ha esteso il regime sinteticamente richiamato a tutto lo spettro delle opere edilizie, ivi comprese quelle di maggiore rilievo, quali la ristrutturazione e la nuova edificazione.

TIPOLOGIE DI INTERVENTO

Tali interventi, come definiti dalla legge regionale attraverso il richiamo dell’allegato alla disposizione (deliberazione di Giunta regionale n. 38573/98) che detta i criteri per la redazione dei nuovi regolamenti edilizi, sono i seguenti:

I) recupero del patrimonio edilizio esistente (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia);
2) modifiche ed integrazioni del patrimonio edilizio esistente (sopralzo, ampliamento, demolizione);
3) ricostruzione edilizia;
4) nuova costruzione.

LE ECCEZIONI

Il procedimento per la formazione della cosiddetta super D.I.A. ricalca quello previsto dall’art. 4 della citata legge n. 493/93, con sole due eccezioni.

A) In considerazione dell’onerosità che si accompagna alle opere di ristrutturazione, ricostruzione (che ove non fedele non può considerarsi di ristrutturazione), ampliamento, sopralzo e nuova costruzione, il contributo correlato al costo di costruzione ed agli oneri di urbanizzazione deve essere autonomamente liquidato dal progettista, in sede di presentazione della denuncia.
B) Anche negli immobili sottoposti a vincolo notificato (di carattere storico, artistico, ambientale o paesaggistico) è possibile usufruire del regime della D.I.A., previa l’acquisizione del nullaosta da parte dell’amministrazione competente alla tutela del vincolo stesso (Soprintendenza, servizio beni ambientali della Regione, ecc.).

COSA CAMBIERÀ

La semplificazione introdotta dalla legge regionale è sicuramente sensibile e - com’è auspicabile - introduce la necessità che tra Pubblica amministrazione ed operatori si crei un nuovo rapporto di consapevole collaborazione e suddivisione delle responsabilità.
La possibilità di realizzare direttamente, senza il preventivo esame ed espresso assenso dell’Amministrazione comunale, rilevanti interventi edilizi (nessun limite quantitativo è posto alla facoltà di utilizzare la D.I.A. per le nuove costruzioni, salvo il rispetto delle previsioni di P.R.G. che impongano la preventiva formazione di strumenti esecutivi, quali il piano di lottizzazione, il piano particolareggiato, ecc. incide notevolmente sullo sfruttamento e sulla stessa conformazione del territorio.
Al rinnovato impegno dei professionisti di interpretare ed applicare correttamente una disciplina oltremodo complessa, dovrà allora affiancarsi lo sforzo degli uffici tecnici di passare dalla mentalità del controllo preventivo dell’intervento proposto, alla verifica di legittimità del progetto presentato e pronto per l’attuazione, verifica da compiersi in termini (venti giorni) quanto mai stringenti.
E altresì doveroso dare brevemente conto delle difficoltà sistematiche cui la legge regionale lombarda (unitamente all’esperienza toscana) ha dato luogo, non parendo a diversi commentatori legittima l’estensione della D.I.A. agli interventi edilizi di maggiore impatto.
A parte i dubbi inerenti l’impossibilità per la legislazione regionale di modificare le disposizioni assunte dalla legge dello Stato quali norme di principio (il riferimento è alla disciplina di cui alla legge 28 febbraio 1985, n. 47, recante principi cui le Regioni debbono attenersi e, tra questi, quelli desumibili dagli artt. 7 e 20 in ordine alla sotto posizione a concessione edilizia degli interventi edilizi superiori), è rilevante il momento di discontinuità che il sistema deve affrontare in merito alle sanzioni applicabili per gli abusi realizzati attraverso super D.I.A. Infatti, mentre per questi ultimi (ristrutturazione edilizia, ricostruzione, ampliamento, nuova edificazione) la legge statale in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, prevede sanzioni anche penali e, comunque, volte al ripristino dello stato dei luoghi, l’art. 4 della legge n. 493/93 espressamente richiamato dalla legge regionale in commento e dunque applicabile agli interventi superiori prevede sanzioni meramente amministrative, di natura pecuniaria, non ripristinatorie.
Sul punto, i funzionari della Regione Lombardia hanno in diverse occasioni osservato la salvezza delle sanzioni statali, atteso che la normativa regionale non può incidere sulla materia penale, ma il tema è sicuramente complesso (in specie rispetto alla possibilità di ordinare in via amministrativa la demolizione degli abusi realizzati con la super D.I.A.) e merita un maggiore approfondimento, di cui la giurisprudenza non tarderà di darsi carico.

AGEVOLAZIONI PER L’UTILIZZO DEI PARCHEGGI

La legge regionale semplifica ed estende la possibilità di realizzare (anche in deroga alla normativa urbanistica edilizia) i parcheggi privati pertinenziali alle abitazioni esistenti, previsti dalla legge Tognoli (n. 122 del 1989). Seguendo le indicazioni della circolare che la Regione ha emanato il 6 dicembre 1999 (1), si rileva che la L.R. n. 22/99:

• stabilisce che il rapporto pertinenziale tra nuovi parcheggi ed unità immobiliari principali può sussistere anche su aree di proprietà diverse, poste al di fuori dal lotto di appartenenza senza limiti di distanza, purché nell’ambito del territorio comunale o di Comuni contermini;

• individua i casi in cui è necessaria la deroga urbanistica prevista dall’art. 9, comma 2 della legge n. 122/89, ossia solo in presenza di specifiche destinazioni urbanistiche del sottosuolo;

• definisce modalità per l’esecuzione di parcheggi e per l’utilizzo a tal fine anche di aree del patrimonio comunale. In tema di parcheggi pertinenziali, non può infine farsi a meno di richiamare l’interessante ed innovativo precedente giurisprudenziale del TAR Lazio, che ha osservato come “l’articolo 9 della legge n. 122/89, secondo cui i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, si applica integralmente anche ai box non completamente interrati, ma soltanto seminterrati, purché realizzati all’interno dell’area che pertiene all’immobile” (2).

Ed ora, in Regione Lombardia, che l’area pertinenziale dell’immobile può essere anche distante dallo stesso, le possibilità di avvalersi delle agevolazioni per la realizzazione dei parcheggi privati si ampliano ulteriormente.