La
nullità degli atti di trasferimento degli edifici costruiti
senza concessione edilizia si estende al trasferimento delle
accessioni degli immobili stessi.
di
Alberto Benazzato Notaio
in Padova
Ai sensi degli artt. 17 e 40 della
legge 28 febbraio 1985, n.
47, così come successivamente modificata ed integrata, gli atti
tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo
scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o
loro parti, esclusi quelli costitutivi, modificativi ed estintivi di
diritti di garanzia e di servitù, sono nulli e non possono
essere rogati ove da essi non risultino, per dichiarazione
dell'alienante, gli estremi della concessione o della licenza edilizia
e, in caso di abuso edilizio, determinati elementi relativi al
procedimento di condono (data della domanda di condono, estremi del
versamento di tutte le somme dovute a titolo di oblazione e contributo
concessorio, eventuale attestazione dell'avvenuta richiesta alle
autorità competenti dell'espressione del parere sui vincoli,
ecc.) (1).
ACQUISTO
PER ACCESSIONE
Tra
gli innumerevoli problemi sollevati dalla citata normativa sul
condono vi è anche quello relativo alla applicabilità
della stessa agli acquisti a titolo originario ed, in particolare,
agli acquisti per accessione, che è un istituto giuridico in
forza del quale il proprietario di un terreno diventa automaticamente
proprietario di qualunque costruzione che venga ad esistere, per
fatto proprio o di terzi, sopra o sotto il terreno stesso, salvo che
diversamente risulti dal titolo o dalla legge(2).
Apparentemente la soluzione è
agevole, in quanto, come
è stato rilevato(3), l'accessione non è un
atto giuridico e, dunque, un «atto tra vivi», bensì
un fatto giuridicamente rilevante come tale estraneo alla normativa in
esame.
Il
problema, tuttavia, merita un approfondimento.
La dottrina si è chiesta
invero se la legge n. 47/85
trovi applicazione in caso di trasferimento di un terreno con
sovrastante un fabbricato abusivo non condonato ove nell'atto venga
fatto riferimento soltanto al terreno medesimo e non anche al
fabbricato.
Si potrebbe invero essere indotti a
ritenere che in tale caso
la normativa sul condono edilizio non debba trovare applicazione,
operando l'istituto dell'accessione. Ma in contrario si è
fondatamente obiettato che l'accessione opera nel momento in cui la
costruzione viene posta in essere, mentre «realizzatosi
l'acquisto, l'accessione deve ritenersi aver esaurito il suo
compito»(4).
Ne
consegue che ove oggetto di trasferimento sia il terreno con
sovrastante un fabbricato abusivo, indipendentemente dal fatto che il
fabbricato abusivo stesso venga o meno menzionato, trova applicazione
la legge n. 47/85(5).
UNA
RECENTE SENTENZA DELLA CASSAZIONE
La suddetta conclusione è ora
suffragata anche da una
recente pronuncia della Corte di cassazione(6) ove è
espressamente statuita l'applicabilità della legge n. 47/85 agli
acquisti per accessione.
Nella fattispecie esaminata dal
Supremo Collegio era sorta
controversia tra le parti in ordine all'esecuzione dell'obbligo,
assunto in sede di contratto preliminare, di stipulare un contratto di
compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno.
Il promissario acquirente infatti
aveva citato in giudizio i
promittenti venditori per ottenere l'esecuzione forzata in forma
specifica del citato contratto preliminare ai sensi dell'art. 2932,
Codice civile. I promittenti venditori avevano a loro volta proposto in
via riconvenzionale una domanda diretta ad ottenere la risoluzione per
inadempimento del contratto preliminare, sostenendo che la controparte
si era immessa arbitrariamente nel terreno e vi aveva costruito un
fabbricato abusivo, ciò che aveva impedito la stipula dell'atto
pubblico di compravendita.
La Corte di cassazione, chiamata a
pronunciarsi, ha stabilito
che «corretta è l'applicazione, ai fini del decidere,
della legge n. 47/85, posto che, per effetto dell' accessione, l'atto
pubblico di compravendita avrebbe dovuto riguardare anche il manufatto
che il Pianozza (il promissario acquirente, n.d.r.) aveva
costruito sul terreno dei promittenti venditori, e che, pertanto, la
mancanza della concessione edilizia avrebbe determinato la
nullità dell'atto ai sensi dell'art. 17 della predetta
legge».
Note:
(1)
Va precisato che gli artt. 17 e 40 della legge n. 47/85 hanno un
diverso ambito di applicazione: il primo, infatti, si applica agli
edifici costruiti tra il primo ottobre 1983 e il 31 dicembre 1993 e
non condonati, nonché a tutti gli edifici costruiti
successivamente al 31 dicembre 1993, il secondo invece agli edifici
abusivi costruiti anteriormente al primo ottobre 1993 ed assoggettati
al procedimento di condono.
(2)
Cfr. art. 934, Codice civile, che, per la precisione, fa riferimento
a "qualunque piantagione, costruzione od opera" che venga
ad esistere sul terreno.
(3) Cfr. in questo senso G. Alpa a commento dell'art. 17
della legge n. 47/85, in Le nuove leggi civili commentate, 1985, pag.1
085.
(4)
Così G. Casu e N. Raiti, in Condono edilizio e attività
negoziale, Quaderni del Notariato, 1999, pag. 27.
(5) La mancata menzione in atto del
fabbricato abusivo lungi
dal costituire un abile escamotage per evitare l'applicazione della
legge sul condono potrebbe dar luogo, ricorrendone i presupposti, ad un
negozio nullo in quanto in frode alla legge: così G. Casu e A.
Ruotolo, Acquisto per accessione e condono edilizia, in Studi e
materiali, V, Milano, 1998, 350-351. A diversa conclusione si perviene
naturalmente nel caso in cui nell'atto di trasferimento del terreno il
venditore si riservi la proprietà della costruzione: in tal caso
è evidente che, restando la proprietà della costruzione
in capo al venditore, non si produce alcun effetto reale rispetto alla
costruzione stessa e, pertanto, la legge n. 47/85 non trova
applicazione.
(6) Sentenza 15 maggio 2000, n. 6233.
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