IL PRELIMINARE TRASCRITTO PREVALE SULLE IPOTECHE

Il credito del promissario acquirente, derivante da un contratto preliminare trascritto nei Registri immobiliari, è dotato di un privilegio prevalente sulle ipoteche, anche se queste siano state iscritte prima della trascrizione del contratto preliminare e pure se si tratti di ipoteche pubblicate prima dell'entrata in vigore della riforma, che ha appunto dato ingresso alla trascrizione. E' questo, il dettato di un'ordinanza (emessa in sede di reclamo avverso un piano di riparto parziale di un fallimento) pronunciata dal Tribunale di Genova il 25 gennaio 2001, che probabilmente costituisce il primo intervento giurisprudenziale in materia. Ora, se è indubbio che la trascrizione del preliminare prevale contro le formalità successivamente pubblicate, il problema è quello di stabilire che riverbero abbia il privilegio che consegue dalla trascrizione nel riparto del ricavato dalla vendita coattiva dell'immobile oggetto del compromesso. Il punto principale è proprio su quest'ultimo aspetto: c'è chi sostiene la tesi secondo cui i creditori di cui all'articolo 2825-bis sono indistintamente tutti quelli che hanno concesso "credito fondiario" e secondo cui, comunque, trattandosi di un privilegio che sorge per effetto di una formalità pubblicitaria, esso deve sottostare ai principi della pubblicità e chi, invece, sostiene la tesi contraria, legge per intero il disposto dell'articolo 2825-bis e fa salvi solo i creditori ipotecari il cui credito sia stato accettato dall'acquirente del debitore.