GLI SCAVI NEL SUOLO CONDOMINIALE

Con la sentenza del 28/04/2004, n. 8119, la Corte di Cassazione ha fornito un'interessante ricognizione della propria giurisprudenza in materia di “suolo” condominiale, così individuato: “il suolo … non è la superficie a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, né la superficie a base di queste, bensì quella porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l'intero edificio e, immediatamente, la parte infima dello stesso”. Qualora non esista uno specifico titolo che attribuisca la proprietà del sottosuolo ad uno specifico condomino, la Corte ha sostanzialmente confermato che il “suolo” è un bene comune, di cui il proprietario dei locali posti a contatto con il “suolo” stesso può disporre solo nei limiti previsti dall'art. 1102 c.c.. Questi ultimi pongono però serie restrizioni, vietando fra l'altro che nel “suolo” condominiale vengano eseguite escavazioni per consentire ampliamenti dei locali di proprietà esclusiva con esso confinanti (divieto violato, nel caso concreto, già da uno

scavo di 40 cm). E ciò per la ragione che, mediante lo scavo, viene sottratta agli altri condomini la porzione di “suolo” comune accorpata all'unità immobiliare di proprietà esclusiva che beneficia dell'ampliamento.

La sentenza va letta nel costante indirizzo di rigore seguito dalla Cassazione, secondo cui (salva l'esistenza di specifici titoli di proprietà) rientra tra le parti condominiali tutto ciò che anche solo astrattamente sia suscettibile di utilizzazione comune, nel senso che basta la sua “mera possibilità di utilizzazione” da parte dei condomini, a prescindere dall'utilizzazione fattane in concreto. In altre parole, in simili circostanze si ha una parte comune ai sensi dell'art.1117 c.c., anche se i condomini non ne abbiano mai fatto uso o mai lo abbiano pensato, poiché l'impiego di una parte comune rappresenta una “facoltà estrinsecabile anche nella scelta di lasciarla temporaneamente priva di qualsiasi specifica utilizzazione”.
La sentenza, quindi, suona come una nuova campana a morto anche per i proprietari degli alloggi dell'ultimo piano che tentino di rivendicare diritti sul sottotetto, nonostante simili pretese siano cassate da decenni in modo inesorabile.

Avv. Ermenegildo Mario Appiano