LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO RURALE

Secondo la legge regionale della Lombardia 15 gennaio 2001, n. 1 è possibile procedere al recupero dei fabbricati rurali esistenti, vediamo come.

di avv. Guido Alberto Inzaghi

Consulente legale Fiaip

La più sensibile sperequazione urbanistica è oggi forse rinvenibile non già tra aree edificabili ad iniziativa privata ed aree assoggettate ad esproprio, bensì tra aree suscettibili di trasformazione urbanistica e aree a destinazione agricola.

Infatti, mentre il proprietario di terreni vincolati a servizi pubblici (ossia sottoposti ad esproprio) ha pur sempre il diritto di conseguire dalla pubblica amministrazione un’indennità almeno pari al 50 per cento del valore di mercato dell’area⁽¹⁾, sovente la destinazione agricola viene impressa dai piani regolatori generali non tanto per riconoscere l’utilizzo effettivamente in atto di grandi aree del territorio comunale, quanto per impedire che le stesse siano interessate dallo sviluppo edificatorio, ulteriormente compromettendo l’equilibrio tra aree urbanizzate ed aree libere.

In tale modo, avendo riguardo a due fondi dotati delle medesime caratteristiche di edificabilità teorica (accessibilità, distanza dal centro urbano, possibilità di urbanizzazione, assenza di vincoli fisici o tecnologici,...) è ben possibile che l’uno sia considerato dal pennarello dell’urbanista parte delle aree edificabili (siano esse attivabili ad iniziativa pubblica ovvero privata), mentre l’altro, per evitare la cosiddetta conurbazione, sia legittimamente⁽²⁾ destinato a verde agricolo, senza la previsione di alcuna indennità.

EDIFICABILITÀ IN ZONA AGRICOLA, LA L.R. LOMBARDA N. 93/1980

Nelle aree azzonate come agricole dal PRG, l’unica possibilità di edificazione è notoriamente riconosciuta per la realizzazione di fabbricati a servizio della coltivazione del fondo (depositi, magazzini, serre e simili strutture), oltreché per la costruzione della residenza del coltivatore.

In Regione Lombardia, ai sensi dell’applicazione che i Comuni hanno dato della legge regionale 7 giugno 1990, n. 93 (Norme in materia di edificazione nelle zone agricole), nemmeno era possibile procedere alla ristrutturazione dei fabbricati esistenti in zona agricola, senza il ricorso dei requisiti oggettivi (asservimento della struttura alla coltivazione del fondo) e soggettivi (qualifica di imprenditore agricolo dell’avente titolo all’edificazione) prescritti dalla stessa legge regionale.

LE PREVISIONI DELLA L.R. LOMBARDA N. 1/2001

La preclusiva disciplina, sin qui sommariamente richiamata, dell’attività edificatoria nelle zone agricole è stata in qualche misura mitigata dalla legge regionale della Lombardia 15 gennaio 2001, n. i che, all’art. 3 del titolo I - «Mutamenti delle destinazioni d’uso di immobili» - detta la disciplina per la «Ristrutturazione edilizia degli edifici in zona agricola». «I requisiti soggettivi per il ti-lascio di concessione edilizia in zona agricola, previsti dall’articolo 3 della legge regionale 7 giugno 1980, n. 93 (Norme in materia di edificazione nelle zone agricole), non si applicano per opere di ristrutturazione edilizia, ivi compresi gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici comunali, ferme restando le previsioni del medesimo articolo sulla gratuità della concessione edilizia nei casi ivi previsti e fatto salvo l’esercizio della facoltà di denuncia di inizio di attività nei casi previsti dagli articoli 4 e 5 della legge regionale 19 novembre 1999, n. 22 (Recupero di immobili e nuovi parcheggi: norme urbanistico-edilizie per agevolare l’utilizzazione degli incentivi fiscali in Lombardia). Sono fatte salve le previsioni degli articoli 23 e 151 del d.lgs. 490/1999 in ordine all’approvazione dei progetti e al rilascio delle autorizzazioni di carattere paesistico-ambientale».

NUOVE OPPORTUNITÀ

Ai sensi della trascritta disciplina è ora possibile, in Regione Lombardia, procedere al pieno recupero degli esistenti fabbricati rurali, secondo finalità anche assolutamente svincolate dalla destinazione agricola.

Nelle vecchie cascine e nei fabbricati non più asserviti alla coltivazione del fondo, potranno essere realizzati insediamenti residenziali, terziari o produttivi.

Gli stessi, pur non ricorrendo i richiamati requisiti oggettivi (utilizzo agricolo) e soggettivi (qualità di imprenditore agricolo del costruttore), potranno utilizzare le possibilità di ampliamento che fossero riconosciute dallo strumento urbanistico comunale.

I fabbricati potranno così essere ristrutturati, ossia oggetto di interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti» (art. 31 lettera d, legge n. 457/1978), ed anche ampliati sfruttando i superiori indici edificatori eventualmente riconosciuti dal PRO alla zona in cui insiste il fabbricato da recuperare, ovvero le possibilità di incremento una tantum della volumetria esistente, che fossero previste dal PRO medesimo.

Le disposizioni in commento assicurano un rilevante incremento di valore del patrimonio edilizio esistente nelle aree agricole, rendendo possibili operazioni immobiliari sino ad ora assolutamente precluse.

Queste ultime potranno inoltre essere conseguite attraverso il rilascio di concessione edilizia gratuita, ossia non soggetta al pagamento del contributo correlato al costo di costruzione ed agli oneri di urbanizzazione. Le finalità della legge appaiono potersi rintracciare, oltreché nella volontà di incentivare il recupero di un patrimonio edilizio sovente in via di abbandono, nell'obiettivo di contenere «l’utilizzo» di nuovo territorio, secondo un indirizzo già seguito dalla legislazione regionale lombarda ed evidente nelle disposizioni della legge n. 15/1996 sul recupero dei sotto-tetti.

I LIMITI ALLE DESTINAZIONI INSEDIABILI

Come sopra richiamato, la disposizione interessante gli interventi di ristrutturazione del patrimonio edilizio rurale si inquadra nella generale disciplina fornita dalla legge regionale n. 1/2001 - applicativa dell’art. 25 della legge n. 47 del 1985 - riguardo al mutamento di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente.

La scelta di dedicare un apposito articolo, il quarto, agli immobili agricoli è naturale conseguenza delle peculiari caratteristiche che distinguono la destinazione rurale rispetto alle altre.

Non di meno, la disciplina in generale fornita dalla citata legge per governare il cambio della destinazione d’uso - tanto funzionale (ovvero senza la realizzazione di opere a ciò finalizzate), quanto strutturale (ovvero con opere) - trova applicazione anche rispetto al recupero del patrimonio edilizio rurale.

Sul punto occorre dunque ricordare che, secondo l’articolo 2 della citata legge regionale, «i comuni indicano, attraverso lo strumento urbanistico generale, le destinazioni d’uso non ammissibili rispetto a quelle principali di singole zone omogenee o di immobili; in tutti gli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è ammesso.

I comuni indicano, altresì, attraverso lo strumento urbanistico generale, in quali casi i mutamenti di destinazione d’uso di aree e di edifici, ammissibili ai sensi del comma 2, attuati con opere edilizie, comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di standard».

E sempre nel rispetto ditali previsioni che allora dovrà porsi ogni intervento di ristrutturazione dei fabbricati in zona agricola, sotto pena delle sanzioni previste dall’art. 3 della medesima legge regionale n. I del 2001, che vanno dall’irrogazione di una sanzione pecuniaria (non inferiore a due milioni) in ragione dell’incremento di valore conferito all’immobile, sino all’ordine di riduzione in pristino stato del fabbricato realizzato o ristrutturato in assenza di concessione edilizia, o in violazione della stessa, con ogni conseguente sanzione penale.

Deve comunque dirsi che, per quanto qui maggiormente interessa, ossia rispetto all’individuazione dei limiti alle destinazioni d’uso concretamente insediabili al posto di quelle rurali che la norma in commento consente di sostituire, si dovrà attendere la formazione delle varianti ai PRO che la legge stessa prevede per individuare le specifiche funzioni che non risultino insediabili nelle diverse zone territoriali omogenee.

Sino ad allora - a parte le particolari eccezioni derivanti da previsioni di PRG locali che in qualche misura abbiano anticipato i tempi - si deve ritenere che nulla possa ostare all’introduzione di qualsivoglia utilizzo, in luogo di quello asservito alla coltivazione del fondo.

Anche dopo che i Comuni si saranno adeguati alle disposizioni della nuova legge regionale, si può escludere che essi possano comunque inibire l’introduzione della residenza tout court al posto di quella prevista per l’imprenditore agricolo. In ogni caso, come ricorda la norma in commento, gli interventi di ristrutturazione per il recupero del patrimonio edilizio rurale dovranno essere rispettosi degli eventuali vincoli architettonici e paesaggistici che interessino lo stesso ai sensi del d.lgs. n. 499 del 1999.

I LIMITI A SALVAGUARDIA DELL’ATTIVITÀ AGRICOLA IN ATTO

Ulteriore limite all’applicazione delle disposizioni in commento è posto dall’ultimo comma dell’art. 4 della legge n. i del 2201 che, recependo le richieste dell’Associazione Nazionale della Proprietà Fondiaria, ha stabilito che la disapplicazione dei ricordati requisiti oggettivi e soggettivi per l’edificazione in zona agricola «non trova applicazione nel caso di vigenza di contratto o rapporto di affitto rustico sulle strutture rurali oggetto di intervento, fatto salvo il caso di dimostrata dismissione delle medesime da almeno cinque anni. La ristrutturazione dell’immobile dovrà essere attuata senza pregiudizio per il mantenimento o l’eventuale ripristino dell’attività agricola sul compendio non direttamente interessato dall’intervento».

Note:

(1) Ed in attesa dell’espropriazione il proprietario potrà godere dell’ulteriore indennità prevista dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 179/99 per la reiterazione, oltre il quinquennio, dei vincoli a servizi pubblici.

(2) La conforme giurisprudenza amministrativa riconosce che la destinazione verde agricolo può essere utilizzata anche al dichiarato fine di frenare lo sfruttamento edificatorio del territorio comunale.