L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE.

È l'organo decisionale del condominio. Nomina l'amministratore o lo revoca, ne fissa il compenso, approva il preventivo ed il bilancio consuntivo, decide le opere di manutenzione straordinaria. L'assemblea viene convocata una prima volta e, se non ci sono abbastanza presenti, anche una seconda, in genere una o due ore dopo la prima. In questa seconda convocazione, come si vede dalla tabella riportata in seguito, le maggioranze necessarie per prendere decisioni sono meno forti: proprio per questa ragione, in realtà, l'assemblea si svolge sempre in seconda convocazione. L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere ricevuto da tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data di svolgimento, altrimenti l'assemblea è nulla. L'assemblea viene di regola convocata dall'amministratore, ma può essere convocata anche dai condomini (almeno due, e che rappresentino almeno 167 millesimi) dopo averne fatta richiesta, inutilmente, all'amministratore. Tutte le decisioni dell'assemblea contrarie alla legge, possono essere impugnate rivolgendosi alla magistratura entro 30 giorni dall'assemblea (se si era presenti) o dal ricevimento del verbale dell'assemblea per chi era assente. L'assemblea, se lo ritiene opportuno, nomina i consiglieri di condominio, un organo non ufficiale ma molto diffuso.

Quali maggioranze in assemblea per approvare le delibere.

Le spese e i millesimi.

L'assemblea approva il bilancio e le spese vengono attribuite in base ai millesimi. Esistono diverse tabelle millesimali per ripartire le spese:

• quella per le spese generali, che corrisponde all'ampiezza delle proprietà di ciascuno

• quella per l'acqua basata sul numero di persone che vivono nella singola unità immobiliare

• quella del riscaldamento, quando è centrale; è calcolata su parecchi fattori, come la cubatura dei locali e il numero di elementi dei caloriferi

• quella delle scale e degli ascensori, dove chi è più in alto paga di più per il maggiore uso che ne fa.

Di regola si paga ogni tre o quattro mesi, ma per le spese straordinarie più onerose si pagano anche rate mensili. Inoltre, dopo l'approvazione del bilancio di fine anno, c'è un conguaglio (che può essere attivo o passivo) su quanto dato in base al preventivo. Per pagare si versa, normalmente, su un conto corrente bancario intestato al condominio.

Il conto del condominio.

È importante che il condominio abbia un proprio conto corrente bancario. Solo così si riesce ad avere ordine nell'amministrazione, e solo così i consiglieri di condominio possono controllare i conti a fine anno. Può darsi che un nuovo condominio abbia già un conto del genere.

Spese arretrate.

Se sono rimaste spese da pagare a carico del vecchio proprietario, il nuovo proprietario è tenuto a saldarle. Il codice civile (disposizioni di attuazione, n. 63) specifica infatti che esiste una "solidarietà passiva" fra il vecchio e il nuovo proprietario, per le spese del bilancio precedente e per quello in corso. L'amministratore è libero di chiedere gli arretrati all'uno o all'altro, ma ovviamente, dato che il neo proprietario è più reperibile e motivato, si rivolgerà subito a lui, che deve pagare, pur mantenendo il diritto, naturalmente, di chiedere il rimborso al venditore delle spese dovute fino al giorno del rogito.

Il regolamento.

Quando ci sono più di dieci condomini, ci deve essere un regolamento di condominio. È una piccola legge interna, valida solo nello stabile condominiale. Di fatto, non sono previste sanzioni ma il regolamento è la base sulla quale vengono decise le controversie. Se per esempio nel regolamento si vieta di destinare a ufficio le abitazioni dei piani sopra il pianterreno, si dovrà seguire questa regola. E il giudice chiamato a dirimere una lite su questo punto dovrà tenerne conto.