LA SANATORIA DA DISMISSIONE DEGLI IMMOBILI PUBBLICI

da "Il Sole 24 Ore", Sezione norme e tributi, novembre 2000

dell'avv. Guido Alberto Inzaghi

Consulente legale Fiaip

La vendita del patrimonio immobiliare della pubblica amministrazione rappresenta una delle principali risorse per il risanamento dei bilanci dello Stato, degli enti territoriali e previdenziali (il valore degli immobili di questi ultimi è pari a 48.257,4 miliardi di lire; cfr. Il Sole 24 ore 25 maggio 2000, p. 27).

La produzione normativa finalizzata a favorire il procedimento di dismissione, in specie nel corpo delle ultime leggi finanziarie, è particolarmente ricca (secondo le previsioni della legge finanziaria per il 2000, ben 4.000 sono i miliardi di lire attesi nel presente e nel prossimo anno).

In tale quadro, si pone la previsione dell'art. 2, comma 59, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 (finanziaria per il 1997) che, come integrata dalla legge 30 aprile 1999, n. 136, ha esteso a tutti i trasferimenti di alloggi di proprietà pubblica disposti dalle leggi nazionali o regionali le previsioni dell'art. 40, commi 5° e 6°, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, secondo cui: "nelle ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile". A questi casi, inoltre, non si applica la sanzione di nullità comminata dalla legge n. 47/85 agli atti di trasferimento della proprietà che non rechino le indicazioni dell'assenso comunale all'edificazione, ovvero aventi ad oggetto immobili interessati da gravi situazioni di abusivismo edilizio.

Nella sostanza, il combinato disposto delle norme richiamate consente a chi acquista un immobile dallo Stato, da un ente previdenziale o territoriale, di chiedere, entro 120 giorni dalla stipula dell'atto pubblico di trasferimento, la sanatoria dei relativi abusi edilizi sostanziali (cosiddetto condono edilizio), vale a dire delle opere e dei mutamenti di destinazione d'uso anche funzionali (ossia attuati senza lavori edilizi) realizzati in assenza o in difformità dalla concessione (ovvero dall'autorizzazione) edilizia, senza temere che la validità della compravendita possa essere inficiata dagli stessi abusi edilizi.

La richiesta di sanatoria può dunque essere presentata al comune competente per territorio ben oltre i termini previsti dalle leggi sul condono (30 giugno 1987, scadenza prorogata al 31 marzo 1995 dalla legge n. 724/94), sempreché gli abusi siano stati commessi prima del 31 dicembre 1993.

La sostanziale riapertura dei termini per il condono edilizio - sebbene introdotta dalla finanziaria per il 1997 - non ha fino ad ora trovato particolare pubblicità, evidentemente in considerazione del ritardato avvio del procedimento di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico (nella relazione della Corte dei Conti sulle leggi di spesa approvate dal Parlamento dal settembre al dicembre 1999 si riferisce, in tono critico rispetto alle aspettative per gli anni 2000 e 2001, che solo 16 dei 52 miliardi previsti per gli anni 1997 e 1998 sono stati incassati dalle dismissioni immobiliari; cfr. Il Sole 24 ore 14 marzo 2000, p. 27).

Invero, la sanatoria per le dismissioni merita particolare attenzione. Basti considerare che, senza di essa, l'auspicato risanamento economico della pubblica amministrazione sarebbe ancora di più arduo conseguimento. Il grave degrado gestionale che distingue gli immobili della P.A. è infatti sovente idoneo a pregiudicare la stessa possibilità di procedere alla stipula di validi atti di alienazione (cfr. Il Sole 24 ore 10 agosto 2000, p. 7, "Abusivismo e poca redditività, circa la metà dei beni è utilizzata irregolarmente - Al palo le dismissioni").

La disposizione in commento, inoltre, evidenzia rilevanti spunti di riflessione sotto il profilo di coerenza con il quadro normativo di riferimento.

In primo luogo, non sfugge che il rinvio disposto dalla finanziaria per il 1997 alle citate previsioni della legge n. 47/85 ha ad oggetto l'intero 5° comma dell'art. 40. Talché la sanatoria da dismissione presuppone anche che "le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge" (la n. 47 del 1985). Previsione, questa, perfettamente coerente con la fattispecie oggetto della norma risalente (condonabilità degli immobili acquistati da procedure esecutive o concorsuali, che originano da una situazione creditoria non soddisfatta), ma assolutamente inconferente con l'oggetto dell'estensione disposta dalla legge n. 662/96 in favore degli acquisti dalla P.A.; a quale credito dell'acquirente di un immobile pubblico fare riferimento per determinare la sanabilità dell'abuso?

Ovviamente, l'incongruenza del rinvio obbliga l'interprete - sotto pena di inapplicabilità della norma - a non tenere conto del richiamato presupposto temporale della sanatoria.

Sempre a livello sistematico, si rileva ancora che mentre l'inapplicabilità della sanzione della nullità degli atti di trasferimento ben si giustifica rispetto ai provvedimenti giurisdizionali che dispongono il passaggio della proprietà a terzi estranei al bene attraverso un procedimento di tipo esecutivo (pignoramento immobiliare) o concorsuale (fallimento), la salvezza risulta meno comprensibile avendo riguardo alla situazione che interessa la dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, dove la cessione è sovente disposta in favore dei titolari di diritto di prelazione che, in quanto inquilini, risultano spesso parte attiva nella realizzazione dell'abuso.

Astraendo dal quadro più propriamente giuridico, appare infine criticabile che l'estensione del condono venga disposta proprio in favore degli immobili del soggetto (pubblica amministrazione) che, ove non istituzionalmente competente a formare le prescrizioni per il controllo dell'attività urbanistico-edilizia, è comunque tenuto a farle rispettare.