Da "Italia Oggi" del 08.09.2000
A cura di Antonio Ciccia

Una sentenza della Corte di Cassazione in materia di alienazione di immobili
L'abitabilità è obbligatoria
Paga i danni chi vende la casa senza la licenza

Senza licenza di abitabilità si vende la casa, ma si rischia di dover pagare i danni al compratore. L'immobile ha infatti problemi di commerciabilità. Anche se è stato rilasciato il condono edilizio. A mettere in forse le compravendite immobiliari è la Corte di Cassazione (sentenza 5 aprile-3 luglio 2000, n. 8880) che ritiene che la mancata consegna del documento può dare origine all'obbligo di risarcimento. Improbabile, però, che da tale adempimento derivi l'azzeramento del contratto a causa di risoluzione per grave inadempimento.
Ma vediamo di analizzare la pronuncia in tutti i suoi aspetti.
La sentenza decide un contenzioso tra una società costruttrice e una signora promissaria acquirente. Quest'ultima si è rifiutata di firmare il rogito notarile sostenendo che la casa non era dotata di abitabilità e inoltre che la società non aveva proceduto al frazionamento del mutuo con l'accollo alla donna della quota riferita all'immobile oggetto della lite.
La Cassazione, pronunciandosi sulla questione dell'abitabilità, ha osservato che quando le parti non si siano accordate diversamente, il venditore di una casa di abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza della quale "esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale".
Inoltre, aggiunge il giudice di legittimità, il requisito del possesso e della consegna della licenza di abitabilità non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono edilizio: chi acquista un immobile, salvo che sia espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, si legge nella pronuncia, "ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alla legge, ai regolamenti e alla concessione edilizia e per il quale sia stata quindi rilasciata la licenza di abitabilità".
Sulla base di queste premesse, la Cassazione conclude che la mancata consegna della licenza di abitabilità implica un inadempimento che, se non è tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di danno risarcibile o autorizzare il rifiuto di sottoscrivere il rogito notarile. La mancata consegna della licenza di abitabilità implica che si è consegnato un bene con problemi di commerciabilità ed è senza rilevanza anche il fatto che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione a edificare o addirittura che sia stato concretamente abitato.
Quanto al caso di immobile condonato va ricordato che ai sensi della legge 47/85, art. 35, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria il certificato di abitabilità o agibilità viene rilasciato anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
L'insegnamento della sentenza è comunque quello della massima trasparenza nelle trattative contrattuali e negli accordi che vengono formalizzati già nel preliminare di vendita.

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CASSAZIONE CIVILE, sez. II, 3 luglio 2000, n. 8880
Pres. Baldassarre, Rel. Elefante.

Obbligazioni e contratti - Compravendita di immobile adibito ad abitazione - Mancanza della licenza di abitabilità - Conseguenze.